2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比单反可以带上飞机吗(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银单反可以带上飞机吗行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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